长租公寓“生死门”:“短债长投” 资金风险显现

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  原标题  长租公寓“生死门”

  继8月杭州鼎家“爆雷”后,近期又有两家长租公寓资金链被爆断裂,包括曾被雷军看好的上海寓见及长沙的“咖啡猫”。从“房租抬升”风波到自如的“甲醛门”,再到多个公寓品牌“爆雷”,长租公寓从各路资本追捧投资的“香饽饽”,一夜之间几乎被贴上了妖魔化的标签。

  与此并肩,记者也关注到,北京、上海、浙江等多省市已开展租金贷业务的监管,不少银行也叫停了“租金贷”业务。租金贷叫停会对长租公寓造成那先 影响?长租公寓要怎样在资金安全与规模扩张中寻求平衡?

  叫停“租金贷”考验生存能力

  “时不时叫停租金贷,没人十几块 现金储备请况下,寓见倒下也属正常。”据接近寓见公寓的行业人士透露,寓见意味经营管理水平较差、出租率低,经营层面难以实现利润,产生较大的亏损缺口,本来难 吸引新的股权投资。在此背景下,最近两月相关部门加强监管,许多金融机构先后撤离,叫停“租金贷”,意味寓见资金量再次出现断裂。

  “最近有六个月,市场上不少租金分期产品暂停了。对金融产品较依赖的许多公寓企业而言,面临较大的现金流挑战。”上述业内人士表示。

  你这个说法在不少业内人士处得到证实。记者了解到,许多银行已对涉及房租贷款业务按下了“暂停键”。“意味项目是自有产权,还能操作租金贷,意味需用,许多金融机构租金贷已叫停。”熊猫公寓CEO王玺龙告诉记者。

  另据《投资者报》援引银行相关人士的说法,“目前业务部门反馈的结果是大伙现在的确是暂停了,现在监管未有明晰的要求,没人必要在风口浪尖上继续开展类似于业务。”不过,目前并未接到监管层的明确指令性文件,要求暂停涉及租房的贷款业务。

  据悉,当前银行资金介入租房领域的形式主要有有一种:首先,银行直接针对人个的租金贷款业务,我希望与万科等房地产商相互企业合作,以建设银行“按居贷”最具代表性;其次,类似于中信银行与碧桂园的战略相互企业合作,此类银行直接为房地产商提供融资需求,进行长租公寓的租赁探索;第三是以微众银行、网商银行、平安银行等为代表的与第三方中介相互企业合作提供的个贷产品。

  “爆雷的公寓企业才开使。”优客逸家创始人刘翔告诉记者,今年4季度至明年1季度,是长租公寓的“至暗时刻”,在宏观经济去杠杆背景下,没人新的金融产品,一旦叫停租金分期,对公寓企业起到“抽贷”效果,将考验长租公寓的抗波动能力、融资能力以及生存能力。

  “讲故事,角度依赖金融产品的,会先倒下。回归商业本质,注重经营,财务模型相对健康,成本控制得力的企业不可不都后能 生存下来。”刘翔说。

  “金融是实现企业发展壮大的工具,而需用目的,那先 利用金融手段圈钱为目的,而忽视产品、服务、精细化运营等本末倒置的运营商,出事肯定是无法处置的问提。”当代置业(中国)有限公司执行董事兼总裁张鹏表示,将没人好的商业模式、较强运营能力的运营商淘汰出局,这也是行业走向规范的过程。

  多地监管出手整治“租金贷”

  实际上,针对“租金贷”业务,目前虽未接到监管层的明确指令性文件,但今年以来,相关城市意味进行了风险提示和监管规范。

  10月19日,浙江省出台了《关于能够长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》。要求从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业不得自行开办“租金贷”等金融业务,不得与无放贷资质的机构相互企业合作开展“租金贷”等业务,不得诱导承租人签订“租金贷”协议,不得为承租人提供担保等增信法律法律依据。

  北京,早在8月17日,市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确要求住房租赁企业“三不得”和“三严查”,其中就包括不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源,另外,将严查不按约定用途使用融资资金的行为。8月23日,北京市住建委重申,针对住房租赁企业违规使用“租房贷”,正联合市银监局、市金融局、市税务局等部门调查取证,一旦查实,将从重处罚,联合惩戒。

  8月27日,深圳互联网金融法学会发布《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》,称“租金贷”业务涉嫌非法侵占他人财物,形成了资金池和期限错配,杠杆高、风险大。

  9月500日,上海市金融服务办公室官网发布通知,要求上海市小额贷款公司、融资担保公司立即暂停与代理经租企业相互企业合作开展人个“租金贷”业务。同日,上海市住建委也发布通知,要求代理经租企业不得与未经国家金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构相互企业合作开展人个“租金贷”及相关业务。

  不过,那先 指导意见还不足具体的落地方案。诸葛找房副总裁苑承建认为,政府主管部门应尽快建立租赁信息登记,强化长租公寓公司的监管,若有意味,可建立租金准备金制度,预防长租公寓公司再次出现运营问提后,与其签订租赁合同的租户和房主的利益还需用得到一定程度的保障,也可争取过渡时间处置问提。此外,金融监管机构对于租赁行业的金融产品融资主体、信用主体、期限、抵押品等进行明确,处置过度金蒸发掉问提的产生。

  刘翔建议,一旦再次出现长租公寓爆雷,政府部门出来协调,将债务人的主体由租客变更为运营商或企业,变成企业债务。“公寓运营商与金融机构签订的合同内,有一种就签订了连带清偿担保责任,这意味,租客与公寓运营商之间,我希望开使租赁关系,就不需用再承担继续还款的责任义务,由公寓运营商来付款即可。这就可减少因长租公寓‘爆仓’,引发的民生问提。”

  “租金贷”成企业扩张利器?

  此前被长租公寓看好并广泛使用的“租金贷”,为什么么么被推到备受质疑的尴尬境地?

  作为有一种新兴业态,长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”,尤其面临前期投入大,回收期较长,短期盈利难的问提。其中,集中式长租公寓拿到的物业多是商业、工业物业,或地段较偏但有集中产业区的住宅物业,来自联讯证券的一份长租公寓研究报告指出,其收益率为10%-20%,10年以内回本。而分散式长租公寓的利润率则在10%左右,具体与运营方与否囤积足够房源以及运营能力有关。

  高力国际调研北京6个公寓得出的报告显示,分散式长租公寓的房源均来自租赁房源,也我希望通常所说的“二房东模式”:从房东处租赁拿到房源,再进行装修改造,运营商主要赚的是租金差价和服务费。

  面对利润较低的挑战,在此前诸多政策利好下,许多“二房东”纷纷转型,即从资产管理、金融的角度来运营公寓。不过,2018年以来,国内银行对房地产业务的信贷呈收紧趋势。

  发债方面,目前长租企业发债主我希望地产背景的企业,而非地产背景的企业几乎没人涉及,即便发行ABS(资产担保证券)或类REITs产品,也是极少数。

  此外,随着资管新规要求,不准期限错配和“资产池”运作,据中国理财网上的产品显示,近来发行的理财产品多数在1年以下,那先 专项债和资产证券化产品的流动性不强,期限又动辄3-7年,若想成功发行,还需提高利率,势必推高财务成本。在此基础上,“租金贷”应运而生并广泛使用,以支持企业回笼资金并规模扩张。

  记者了解到,包括寓见在内,长租公寓给房东付租金时普遍采取月付或季付,以及1-有六个月押金。而在将房屋租给租客时,公寓方会建议租客从金融公司贷款,再由金融公司将一年租金打给公寓方,而租客需按期向金融公司还款。

  业内人士以北京四环一单间举例,前期公寓企业的装修成本一般为7000-15000元之间,1-有六个月后,你这个单间对外出租,假设租金为5000元/月,其中约有5000元左右归属公寓企业,2500元归属于房东,但通过“租金贷”的法律法律依据,公寓企业可沉淀1年250000元的房东租金,意味租约为2年则为550000元。这意味我希望保持高速发展,现金流就可持续为正。